September 8, 2010
Home 
International Real Estate Spain The process of buying
International Real Estate Spain The process of buying
| Испания: процедура покупки |
|
There are no translations available. Любой вид недвижимости в Испании должен быть зарегистрирован в Reglstro de Propiedad (Регистр собственности), где Вы можете получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова её точная цена, точная площадь, а так же о наличии возможной задолженности владельца (если речь идет о вторичной недвижимости т.е. из вторых рук).
На имя владельца оформляется главный официальный документ, называемый Escritura Publica, которому затем присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа и тома для занесения её в Регистр. Продать недвижимость по законам Испании имеет право только сам владелец или же лицо им назначенное и имеющее, соответственно, от него доверенность, заверенную нотариально. Как правило, право продажи доверяется агентствам, в этом случае агентство должно иметь соответствующую лицензию. Каждая фирма или агентство так же имеет свою Эскритуру, данные которой хранятся в Регистре собственности Испании, где можно навести о нём справки. Если вдруг возникнет вопрос о недоверии, в этом случае Вам выдаётся документ, называемый Nota Simple Informatlva (Нота простая Информационная). Если владельцев недвижимости несколько либо владелец состоит в браке, то согласно требованиям Гражданского Кодекса Испании при продаже необходимо присутствие и согласие всех владельцев либо нотариально заверенная доверенность от них.
После выбора подходящего Вам объекта недвижимости и принятия решения о его покупке составляется частный контракт купли-продажи, в котором, указываются условия, сроки оплаты, цена, необходимость кредита и прочее. На основании договора покупателю открывают персональный расчетный счет в испанском банке, на который покупатель будет переводить или вносить деньги для оплаты недвижимости. При подписании договора, покупатель выплачивает около 10% от стоимости недвижимости, тем самым, резервируя недвижимость за собой. Как правило, с момента внесения первого взноса до окончания сделки проходит 45-60 дней. За это время клиент переводит на свой расчетный счет в испанском банке сумму оплаты и дополнительные расходы, связанные с оформлением недвижимости в собственность (налоги, нотариальные расходы и пр.).
После заключения контракта покупатель должен получить в местной полиции так называемый N.I.E. (идентификационный номер иностранца), чтобы затем правильно оформить сделку у нотариуса. Далее, в течение месяца оформляется главный официальный документ купли-продажи - Escritura Publica или просто "Эскритура". Оставшаяся сумма денег вносится при подписании Эскритуры, после чего Вы становитесь полноправным владельцем. Причём существуют различные условия оплаты, например, можно оформить ипотечный кредит, он, может составляет до 85% от стоимости недвижимости для нерезидентов Испании (но, только в случае если речь идет о недвижимости от застройщика, на вторичный рынок жилья это не распространяется). Всё это оговаривается в контракте до его подписания. Эскритура подписывается покупателем и продавцом в Нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса. В Эскритуру по желанию может быть внесено имя не только одного владельца, но и всей его семьи. После подписания эскритуры у нотариуса, покупатель получает ключи, копию эскритуры, заверенную нотариусом, после чего эскритура проходит государственную регистрацию в департаменте Регистра собственности. Процесс регистрации обычно длится от 1 до 3 месяцев (возможно без участия покупателя). После регистрации эскритуры, покупатель получает на руки еще один документ - выписку из Регистра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости.
Расходы, связанные с приобретением недвижимости
Прежде всего нужно сказать, что существует некоторая разница в расходах, связанных с покупкой новой недвижимости и вторичной. Говоря о текущих расходах, следует так же отметить ещё один важный момент. В Испании широко практикуется следующее: в Эскритуре официально декларируется стоимость, заниженная на 10 - 20% от реальной цены недвижимости. Делается это с целью снижения текущих расходов и налогов, связанных с покупкой. Но делать это нежелательно, так как позже могут возникнуть юридические проблемы в случае её последующей перепродажи.
Общие расходы при покупке обоих видов недвижимости
- услуги нотариуса 1-2%
- расходы на регистрацию (Registro) в Регистре собственности Испании - оплачиваются при внесении Вашего имени и данных недвижимости в Регистр, в качестве нового владельца. Эта сумма также определяется по специальной шкале и зависит от стоимости покупки.
При приобретении новой недвижимости в дополнение к выше указанному оплачиваются следующие налоги:
- налог на добавленную стоимость ( Impuesto sobre Valor Anadido , сокращённо I.V.A.). Этот налог составляет для квартир и жилых домов 7%, а для коммерческих объектов, предназначенных для частного производства и для незастроенных земельных участков - 16% от стоимости, указанной в Эскритуре. Оплачивается в муниципальных офисах по приёму налогов.
- налог на документальное оформление юридических актов ( Actos Juridicos Documentados . сокращённо A.J.D.), составляют 0,5% от стоимости, указанной в Эскритуре. При приобретении недвижимости, бывшей в употреблении, то есть из "вторых рук" взимаются следующие налоги:
- передаточный налог ( Impuesto de Transmlsiones Patrimoniales , сокращённо I .Т.Р.), составляет 7% от стоимости, заявленной в Эскритуре и оплачивается в Совете по Экономике и Финансам Испании.
- налог Plus Valia . Это муниципальный налог, основывающийся на официальной оценке роста стоимости недвижимости на момент её продажи. Этот налог должен выплачивать владелец недвижимости, то есть продавец, но на практике все налоги обычно выплачивает покупатель. Точную величину налога указывает местная мэрия, на сумму которого влияет возраст недвижимости и количество лет владения этой недвижимостью последним её хозяином.
Суммарно все затраты по оформлению покупки составляют 10-11% от регистрационной стоимости объекта недвижимости.
Расходы по содержанию недвижимости в Испании иностранцами (не резидентами)
Существуют следующие налоги, про которые должно быть известно покупателям испанской недвижимости (не резидентам страны). Налогооблагаемая база - это регистрационная (кадастровая) стоимость имущества.
Коммунальные платежи состоят из 2-х частей:
1. абонентская плата, независимо от того проживает собственник в своей недвижимости или нет,
2. коммунальные платежи - по счетчикам.
Абонентская плата включает в себя плату за водоснабжение, электричество, телефон, Интернет и составляет приблизительно - 250 евро/год. Все владельцы недвижимости в жилых комплексах (урбанизациях) должны, кроме коммуналки за собственную недвижимость, платить за содержание и уход, за зонами общего пользования: бассейн, сад, детские и спортивные площадки, электрическое освещение общих территорий и вывоз мусора. Сумма этой оплаты зависит от числа владельцев недвижимости и размера коммунального имущества. Например, владелец недвижимости в большом жилом комплексе с бассейном, теннисным кортом, будет платить управляющей компании, поддерживающей порядок в комплексе, примерно 300-400 евро в год. В дальнейшем, если не планируется постоянное проживание в купленной квартире или вилле, заключаются договора на обслуживание недвижимости с местными фирмами, специализирующимися на поддержании объекта в порядке в период вашего отсутствия.
|
